목차
1. 2025 청약 시장 전망 및 일정
작년에는 서울 청약 경쟁률이 높아도 너무 높았습니다. 아무래도 강남 재건축 아파트 때문인 것 같습니다. 하지만 올해는 다소 낮아질 것으로 예상됩니다. 수도권 2기 신도시 남은 지역과 3기 신도시를 제외하면, 경쟁률이 낮거나 미분양이 날 수도 있습니다. 서울(강남, 서초, 송파, 용산)은 분양가 상한제가 적용되기 때문입니다.
2기 신도시에는 파주 운정, 인천 검단, 평택 고덕 등이 남아 있는데, 그중 파주 운정은 GTX 인근의 땅아 남아 주목받고 있습니다.
올해 무엇보다 주목받는 것은 3기 신도시 분양입니다. 특히 서울과 매우 근접거리에 있는 곳으로 지정되어 향후 청약 당첨 시 큰 이득을 얻을 수 있을 것으로 예상됩니다. 최근 4년 전과 비교하면 분양가가 40~60% 올랐다고 합니다. 시세가 오른 만큼 분양가도 함께 오른 것으로 보면 됩니다. 즉, 분양가가 높다고 생각하시면 시세가 오른 만큼 분양가가 덜 오른 지역을 골라서 청약하는 것도 방법입니다.
3기 신도시는 투기과열지구와 다르게 공공택지이기 때문에 분양가 상한제를 적용받습니다. 따라서 분양가도 그만큼 저렴하고, 이후 시세차익을 노릴 수도 있습니다.
2. 3기 신도시 청약 당첨은 “예치금 2천만 원”!
3기 신도시는 공공분양과 민간분양으로 나뉘는데, 2025년 본청약으로 나오는 것은 공공분양입니다. (2021년 이미 사전청약을 했었습니다.)
많은 분들이 아시겠지만 청약은 ‘가점 점수’와 ‘분양 가족 수’ 등으로 가점을 계산해 봅니다. 하지만 공공분양은 가점제로 당첨자를 선발하지 않습니다. 다른 기준이 있는데, 바로 ‘예치금 순으로 당첨자를 선발’합니다.
청약통장에 월 10만 원씩 10년 예치하면 1,200만 원입니다. 20년이면 2,400만 원입니다. 결국 18~20년 이상 매월 납입한 통장이 당첨되는 구조가 될 것 같습니다.
서울 청약을 살펴보면, 84점 만점 중에 69~70점 이상인 사람들이 당첨된다고 합니다. 이와 비교해 볼 때 서울과 가까운 지역일수록 가점이 높아야 합니다. 3기 신도시 중에서 서울과 가까운 입지가 좋은 지역은 고양 창릉, 하남 교산, 과천 신도시입니다. 이처럼 서울과 가까운 곳은 청약통장에 2,000만 원 이상의 예치금이 있어야 당첨 가능성이 높습니다.
그 외에 청약통장에2,000만 원의 예치금이 없어도 당첨될 가능성이 높고, 또한 2기 신도시 중에서 GTX 노선 주변에 있는 파주 운정을 노려보는 것도 좋은 전략입니다.
2025년 상반기 본청약 일정
- 고양 창릉 3개 블록 1,700 가구
- 하남 교산 1개 블록 1,100 가구
- 부천 대장 4개 블록 1,900 가구
2025년 하반기 본청약 일정
- 남양주 왕숙 6개 블록 3,000 가구
3. 3기 신도시 추첨제, 특별공급 활용
이번 3기 신도시 청약은 본청약으로 공공분양을 하고 있어 예치금 순으로 뽑지만, 그중 20%는 추첨제로 공급합니다. 그리고 청년특별공급과 생애 최초 특별공급도 있습니다.
추첨제는 가점이 낮거나 예치금이 부족한 경우에 노릴 수 있는 전략입니다. 그리고 청년특별공급과 생애 최초 특별공급은 경쟁률이 매우 높을 것으로 예상되지만 그래도 도전해 볼 만한 가치가 있습니다. 특히 서울 접근성이 좋은 고양 창릉, 하남 교산, 과천 신도시 지역은 경쟁률은 높겠지만 이런 추첨제나 특별공급으로 받을 수만 있다면 매우 큰 행운일 것 같습니다.
상대적으로 당첨 가능성이 높은 지역, 즉 경쟁률이 다소 낮은 지역은 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양, 안산 신길 2, 광명 테크노밸리, 평택 고덕, 파주 운정입니다. 이 지역은 고양 창릉, 하남 교산, 과천 대비 서울 근접성이 다소 떨어진다는 점 때문에 경쟁률이 낮고 분양가 부담도 상대적으로 덜할 것으로 보입니다.
예치금 2,000만 원이 부담된다면, 고양/하남 대신 남양주/부천에 청약신청 하면 됩니다.
청약만이 답은 아닙니다. 청약이 너무 어렵다면, 차라리 매수하는 것도 좋은 방법입니다. 상대적으로 저평가된 지역의 매수를 고려하는 것도 좋습니다. 특히 서울에 있는 집을 매수하고 싶다면, 서울의 비강남권인 은평구, 마포구, 성북구가 좋고, GTX-A라인의 입지가 좋기 때문에 운정, 인천 검단, 평택 고덕을 살펴보는 것도 추천합니다. 그리고 재개발/재건축 지역인 방배, 대치, 연신내 지역을 눈 여겨 볼만합니다.
특히 GTX 노선이 향후 계속 주목할 지역입니다. GTX-A노선 개통 효과의 기대가 큰 은평구, GTX 노선 핵심 지역이고 미래가치가 높게 평가되고 있는 파주 운정을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다.