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지난번 포스팅에서 이야기한 대로 주택담보대출(주담대)은 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것을 말합니다. 주택담보대출에서 많이 쓰이는 용어에 대한 개념을 이해했다면, 이제 대출에 필요한 조건 및 서류, 상환 조건에 따라 어떻게 이자가 달라지고, 나에게는 어떤 방식의 대출상품이 맞는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 대출에 필요한 조건 및 서류
주택담보대출을 받기 위한 중요한 요소는 크게 4가지로 요약해 볼 수 있습니다. 담보, 대출한도, 신용등급, 소득증빙이 필수적으로 필요한 조건이고 4가지에 따라 대출금액과 이율이 달라집니다.
즉, 담보인 주택이 있어야 하는데 본인 또는 배우자 명의의 주택이어야 합니다. 대출한도는 LTV 및 DSR을 몇 %로 적용하느냐에 따라 달라집니다. 그리고 대출받으려는 사람의 신용점수에 따라 금리 및 대출한도가 달라지기 때문에 평소에 기존에 있는 대출이나 신용카드 납부가 밀리지 않도록 관리해야 합니다. (이자를 지속적으로 밀리지 않고 낸다면 신용도가 매우 높을 가능성이 있습니다.) ‘주택담보대출’이라고 주택만 있다고 대출이 되는 것은 아니고 은행은 갚을 능력을 평가하기 때문에 재직 혹은 사업소득이 있음을 확인시켜 주는 소득 증빙 자료가 있어야 합니다.
주택담보대출은 신용대출이 아니기 때문에 추가 서류가 많이 필요합니다.
- 본인 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
- 소득 증빙 서류 : 직장인인지 사업을 하는지 등에 따라 필요한 서류가 다릅니다.
직장인: 재직증명서, 근로소득원천징수영수증
사업자: 사업자등록증, 종합소득세 신고내역
프리랜서: 국민연금 납부 내역, 건강보험료 납부 확인서
- 주택 관련 서류 : 등기부등본, 건축물대장, 감정평가서(필요시)
- 부채 증빙 서류 (타 금융기관 대출 내역 등)
2. 주택담보대출 이자 계산(원리금 균등상환 vs 원금 균등상환)
지난번 블로그에 올린 대로 주택담보대출을 실행할 때, 원금과 이자를 어떻게 상환할지 선택해야 합니다. 원리금 균등상환을 할 것인지, 원금 균등상환을 할 것인지 결정해야 합니다. (만기일시상환은 주택담보대출 상품에는 거의 없는 상환 방법입니다.) 이는 자신의 소득과 성향을 고려해서 선택해야 할 중요한 문제입니다.
그렇다면, 원리금 균등상환과 원금 균등상환 중 갚아야 할 총이자는 어느 쪽이 적을까요? 원금 균등상환입니다. 원금이 최대한 줄어들어야 이자도 감소되기 때문입니다.
원리금 균등상환은 원금+이자를 매달 같은 금액으로 상환하기 때문에 초기의 부담이 적습니다. 하지만 초기일수록 원금보다 이자가 높게 마련입니다.
원금 균등상환은 원금을 매월 동일하게 갚아나가고, 원금이 매월 조금씩 줄어들기 때문에 이자도 함께 매월 줄어듭니다. 따라서 총이자 절금의 효과가 있는 겁니다.
예시로 알아보겠습니다.
1억 원의 대출을 받고, 금리는 연 4%, 20년 상환일 때 아래와 같이 납부하는 총이자는 차이가 있습니다.
| 상환방식 | 월 상환액 (초기) | 총 이자액 |
| 원리금 균등상환 | 60만 원 | 약 4,775만 원 |
| 원금 균등상환 | 72만 원 (점점 줄어듦) | 약 4,200만 원 |
3. 갈아타기 전략 및 세금 혜택
주택담보대출(주담대)은 금액이 클수록 상환기간을 길게 설정합니다. 최근에는 30년, 40년까지 긴 기간을 설정합니다. 따라서 그 사이에 이사를 가거나 이율 변동이 클 때는 대출을 갈아타기 합니다. 대출은 한번 설정하면 조건을 바꾸기 힘들기 때문에 자신에게 좀 더 좋은 조건의 다른 상품으로 갈아타게 됩니다. 대출을 실행할 때는 원금과 이자 외에 대출실행 비용이 발생하는데 보통 30~40만 원의 비용을 은행에 지불해야 합니다. 하지만 긴 시간 내야 하는 이자비용을 고려했을 때, 이자를 조금이라도 더 적게 내는 상품으로 갈아타는 것이 좋습니다.
물론 이때는 중도상환수수료를 고려해야 합니다.
또한 주담대를 갈아탈 때는 기준금리, 신용등급, 담보주택의 가치, 대출자의 소득 및 부채 수준을 모두 고려하는데, 갈아타기는 새로운 대출을 받는 것이기 때문에 위의 4가지를 모두 다시 증빙해야 하고 그게 맞는 대출금액과 이율이 정해집니다. 따라서 위의 4가지를 고려했을 때, 원하는 대출금액과 금리로 받을 수 있는지 정확히 알아보고 결정해야 합니다.
그럼 언제 어떻게 대출을 갈아타는 것이 좋을까요?
변동금리가 갑자기 급등할 때입니다. 향후 금리가 지속적으로 급등할 것으로 예상되면 고정금리로 변경하는 것이 좋습니다.
신용등급이나 소득이 크게 증가했을 때, 혹은 다른 은행에서 더 낮은 금리로 상품으로 대출이 가능할 때 갈아타기를 합니다.
중도상환수수료를 고려하여 시기를 결정합니다. 보통 2년 정도 후에는 중도상환수수료가 없는 경우가 많으니 자신의 대출상품에 대해 정확한 확인이 필요합니다. 대출금액이 클 경우 중도상환수수료가 생각보다 크게 나옵니다. 예를 들어 3억을 대출받고 중도상환수수료가 2%라고 할 때 중도상환수수료는 600만 원입니다.
주택담보대출로 내는 이자는 연말정산 때 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
연간 최대 300만 원까지 공제가 가능합니다. 또한 디딤돌대출 등의 나라에서 내놓은 정책 대출을 이용할 때 추가 공제가 가능합니다.