목차
올 초부터 3기 신도시에 대한 관심이 뜨겁습니다. 저도 관심을 많이 갖고 있는 부분입니다. 2021년에 사전 청약을 했고 현재는 본청약이 본격적으로 시작될 예정입니다. 주택을 분양받는다는 것은 인생을 살면서 행하는 큰 도전 중에 하나입니다. 워낙 큰돈이 들어가기 때문이죠. 그리고 당첨이 된다면, 평생의 거주지의 밑바탕이 되기 때문에 중요하고 큰 행운이기도 합니다.
하지만 청약 조건에 맞춰서 청약 신청을 하고 당첨이 되는 것과 더불어 중요한 것이 주택담보대출입니다. 특히 공공분양, 신혼희망타운은 처음 집을 사는 경우가 대부분이기 때문에 큰 대출을 일으킨 것도 처음인 경우가 많습니다.
또한 주택담보대출은 전세보증금 마련, 생활자금 마련 등 여러 가지로 활용할 수도 있습니다.
대출은 처음 접하는 사람에게 매우 복잡한 형태의 상품이기 때문에 구체적으로 아는 것이 중요하고, 앞으로도 살면서 주택 매매는 계속할 수 있기 때문에 기초 상식으로 알아 두는 것이 좋습니다. 오늘은 주택담보대출에 대한 기초적인 상식을 알아보겠습니다.
1. 주택담보대출의 기본개념
주택담보대출이란 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것을 말합니다. 요즘은 주담대라고 줄여서 말하기도 합니다. 뉴스에서 한 번쯤은 경매 관련 뉴스를 본 적이 있을 겁니다. 경매되는 집은 대출금 상환이 어려워 제 때에 금융기관(은행)에 이자 혹은 원금을 갚지 못할 때, 금융기관이 담보로 잡힌 주택을 경매로 처분하는 경우입니다.
2. 대출심사 관련 용어
LTV(담보인정비율): 담보 가치 대비 대출 가능한 비율을 의미 (예: LTV 70% → 10억 주택 담보 시 최대 7억 대출 가능) 예를 들어, 5억 원의억원의 아파트에 LTV60% 적용 시, 3억 대출 가능합니다.
DTI(총부채상환비율): 주택담보대출의 연간원리금 상환액과 기타 부채의 연간이자 상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. DTI는 차입자의 총 급여소득(자영업자의 경우 사업소득)을 감안하여 대출한도를 정하는 제도로, 소득에 따라 차입자의 대출 규모를 제한하는 제도입니다. 예를 들어 DTI가 40%라면 대출원리금 상환액과 기존의 부채이자 상환액을 합친 금액이 연간소득의 40%를 넘지 못하도록 대출 한도를 규제하는 것입니다. 연소득이 6,000만 원인 사람이 DTI 40% 적용 시, 연간연간 2,400만 원 원리금을 상환 가능한 것으로 간주하고 그만큼만 대출이 가능합니다.
DSR(총부채원리금상환비율): 개인의 전체 대출(주택담보대출+신용대출+자동차할부+학자금대출+카드론 등)의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표입니다. 주택담보대출 이외에 금융권의 대출 정보를 합산하여 계산합니다. DTI보다 좀 더 엄격한 기준을 적용합니다. 연소득이 5,000만 원인 사람이 DSR 40% 적용 시,모든 대출을 합해서 연간 원리금 2,000만 원 이내에서만 대출이 가능합니다.
3. 금리 관련 용어
고정 금리 : 대출 기간 동안 동일한 금리가 적용되는 방식입니다. 예를 들어 3% 고정금리로 30년 동안 받은 대출이 있다면, 30년간 금리의 변동이 없습니다.
변동금리 : 시장의 금리에 따라 변동하는 금리입니다. 대출 받을 당시 3% 금리로 대출받았지만 6개월 뒤에는 시장 금리가 올라가면 3%보다 높은 금리가 적용되고 시장 금리가 내려가면 3%보다 낮은 금리가 적용됩니다.
혼합금리 : 고정금리와 변동금리가 혼합된 것으로, 일정 기간 동안 고정금리로 적용되다 변동금리로 전화하는 금리를 말합니다. 예를 들어 5년간 3%로 고정적으로 금리 적용을 받다가 5년 후에는 그 시점의 시장금리로 적용되어 금리가 변동됩니다.
4. 대출 상환 관련 용어
대출을 갚는 것을 상환한다고 합니다. 대출 상환 관련 용어도 알아보겠습니다.
원금은 이자를 제외하고 대출을 받은 원래의 금액을 말하고, 원리금은 원금과 함께 부과되는 이자를 합한 원금+이자를 말합니다.
원리금 균등 상환 : 대출 원금과 이자를 합친 금액 즉, 원리금(원금과 이자)을 만기일까지 균등하게 상환하는 대출 상환 방식입니다. 예를 들어 30년 대출을 받아서 30년 간 매월 동일한 금액(100만 원)을 갚는 대출 상품일 경우, 처음엔 100만 원에서 이자 비율이 크지만 시간이 지남에 따라 원금 비율이 커집니다.
원금 균등 상환 : 대출 원금에 대해서는 매월 동일한 금액으로 상환하고 남은 대출 원금에 대한 이자를 상환하는 방식입니다. 즉 매달 갚아 나가는 원금이 일정하고 이자가 변하는 상환 방식을 의미하며, 시간이 흐를수록 매월 대출 원금이 작아지는 방식입니다. 이러한 이유 때문에 시간이 지날수록 원금과 이자가 모두 줄어들어 총이자 금액이 가장 적다는 장점이 있지만, 대출 초기에는 대출 원금이 그대로여서 이자액이 높기 때문에 갚아야 할 상환액이 클 수 있습니다.
만기일시상환 : 약정 기간 동안 대출 원금에 대한 상환 없이 이자만 부담하는 방식입니다. 이는 주택담보대출로는 만기일시상환 상품이 거의 없는 것 같습니다. 대출금이 크지 않은 사업자대출 정도만 만기일시상환 상품이 있다고 생각하면 됩니다.
중도상환수수료 : 약속한 날짜보다 대출금을 먼저 갚을 때 대출원금에 페널티처럼 덧붙여 내야 하는 돈을 말합니다. 약속 불이행에 따른 일종의 벌금 같은 것인데, 보통 2년 이내 중도 상환을 할 경우 상환하는 대출금의 1% 중도상환수수료가 붙습니다.