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전세사기는 많은 세입자들이 겪을 수 있는 심각한 문제입니다. 이에 대한 충분한 이해와 예방책이 필요합니다. 물론 가장 좋은 방법은 전세가 아니라 월세로 계약하는 것이 가장 안전할 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못할 경우, 월세를 내지 않으면서 보증금을 차감할 수 있기 때문에 금전적인 손해는 없앨 수 있기 때문입니다. 하지만 우리나라는 전세를 원하는 경우가 많습니다. 오늘은 전세 사기의 개념부터, 왜 발생했는지, 지역별 발생 현황, 그리고 예방 및 대응 방법까지 알아보겠습니다.
1. 전세사기 개념 및 원인
전세사기는 임차인(세입자)이 전세 계약을 하면서 임대인(집주인)이나 중개업자로부터 고의적으로 속임을 당하거나 불법적인 수법으로 피해를 입는 행위를 의미합니다. 이러한 현상은 주로 서민층과 청년층이 주요 피해 대상이 되는 것 같아 더욱 안타깝습니다.
전세사기의 유형은 3가지 정도로 나눠 볼 수 있습니다. 유형을 알면서 향후 예방도 함께 할 수 있을 것 같아 정리해 봤습니다.
- 갭투자 전제사기 : 집주인이 소액의 자기 자본으로 전세를 끼고 주택을 매입한 후, 세입자의 전세금으로 대출을 갚다가, 전세 가격 및 주택 가격이 하락하면 전세금을 반환하지 못하는 상태를 말합니다.
- 위장 임대인 사기 : 건물 소유주가 아닌 사람이 임대 계약을 체결하고 전세금을 가로채는 방식입니다.
- 전입신고 및 확정일자 무효화 사기 : 임대인이 세입자에게 다른 세입자가 없다고 속이고 계약을 맺은 뒤, 전입신고를 늦게 하도록 유도하여 후순위로 밀리게 만드는 경우입니다.
전세사기는 주로 부동산 경기가 하락세인 상황에서 발생하는 경우가 많습니다. 부동산 가격이 상승할 때 갭투자 방식으로 다주택을 보유한 임대인들이 세입자의 전세금을 활용하여 투자하는 경우가 많습니다. 그러나 집값이 하락하면 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생합니다. 즉, 일부 임대인들은 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없음에도 불구하고, 임차인을 속이고 계약을 체결하는 경우에 발생하는 겁니다.
세입자들이 계약 과정에서 등기부등본 확인, 전세권 설정 여부, 선순위 채권 등을 충분히 확인해야 함을 반드시 기억해야 합니다.
2. 전세사기 많았던 지역
2년 전에 전세 사기가 유난히 이슈가 된 적이 있습니다. 갑자기 부동산 경기가 하락하면서 전세금을 돌려주지 못하는 집주인이 많았기 때문입니다. 전국적으로 발생했지만, 특히 지방에서 많이 발생되었고 서울 일부 지역에서도 많은 피해자가 나왔습니다.
- 서울 지역에서는 강서구, 금천구, 구로구, 성북구 지역입니다. 주로 신축 빌라가 많은 지역에서 갭투자 전세 사기가 다수 발생하였습니다.
- 인천의 서구, 부평구 지역입니다. 이곳은 저렴한 신축 빌라가 많이 몰려 있고, 다주택을 보유한 임대인들이 많은 지역이었습니다.
- 경기의 화성, 평택, 김포, 시흥 지역입니다. 수도권 확장으로 인해 신축 아파트 및 빌라 공급이 증가하면서 전세 사기 피해가 급증한 지역입니다.
3. 전세사기 예방 및 대응 방법
전세사기는 전세계적으로 우리나라에서만 발생하는 현상입니다. 주거 형태가 월세라면 일어나지 않았을 일입니다. 하지만 우리나라는 전세 선호율이 매우 높은 나라이기 때문에 지금도 전세를 유지하고 있습니다. 따라서 전세 사기에 대한 예방 및 대응 방법이 중요합니다. 그럼 전세사기를 예방하기 위한 방법은 무엇일까요? 세입자는 계약 전부터 철저한 검토가 필요합니다.
< 전세사기 예방 방법 >
등기부등본 확인 : 임대인의 실제 소유 여부 및 근저당권 설정 여부를 확인합니다. 대출이 많거나 근저당권이 너무 높게 설정된 경우 주의해야 합니다.
전세보증보험 가입 : 보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증 기관에서 대신 보전해 줍니다.
확정일자 및 전입신고 : 계약 직후 전입신고 및 확정일자를 받아 두어야 우선 변제권을 가질 수 있습니다.
계약서 검토 및 공인중개사 활용 : 공인중개사를 통해 계약서를 작성하고, 계약 시 법적 보호 조항을 추가하는 것이 중요합니다. 최근 다가구 주택의 경우 건물에 있는 총 가구수의 보증금 총액을 꼭 확인해 보는 것이 좋습니다. 대부분이 월세가 아니라 전세 위주의 임차인을 두었다면, 임대인의 현금흐름이 원활하지 않을 수 있기 때문입니다. 전세 사기 이후 공인중개사에서 고지해 주는 것을 의무화하고 있습니다.
위험 지역 및 유형 피하기 : 전세 사기가 빈번한 지역에서는 신축 빌라보다는 아파트 또는 안전성이 높은 주택을 선택하는 것이 바람직합니다.
< 전세사기 대응 방법 >
만에 하나, 전세사기 피해자가 되는 상황이라면, 아래와 같은 방법으로 대응해 볼 수 있습니다.
- 법적 대응 준비 : 전세 계약서, 확정일자, 등기부등본 등 관련 서류를 확보하여 법적 대응을 준비해야 합니다.
- 전세보증보험 청구 : 보증보험에 가입한 경우 보험사를 통해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
- 주택도시보증공사(HUG) 및 대한법률구조공단 상담 : 공공 기관의 무료 법률 상담을 활용하여 법적 대응을 지원받을 수 있습니다.
- 임대인 및 공인중개사 신고 : 사기를 저지른 임대인과 이를 방조한 공인중개사를 국토교통부 및 경찰청에 신고하여 법적 조치를 취할 수 있습니다.
전세사기는 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면서 전세입자에게 금전적인 큰 피해를 줄 수 있으며, 이로 인해 대출을 받아야 하거나 신용도 하락으로 인해 장기적인 경제적 부담을 초래할 수 있습니다. 또한 전세입자는 사기로 인해 법적 분쟁에 휘말리게 되면 거주의 안정성이 떨어지고, 주거지를 강제 퇴거당할 수도 있습니다.
따라서 사전 예방이 가장 중요하고, 정부 정부 역시 전세 사기를 방지하기 위한 법적·제도적 개선을 추진해야 할 것으로 보입니다.