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부동산 시장은 다양한 요인에 의해 가격이 변동되며, 거래량의 변화를 가지고 옵니다. 크게는 경제적, 사회적, 정책적, 환경적 요인을 모두 받는데, 좀 더 세부적으로 살펴보겠습니다.
먼저 부동산 가격을 결정하는 요인과 그 요인의 방향에 따라 어떠한 결과를 예측할 수 있는지 알아보겠습니다.
1. 부동산 가격을 결정하는 요인 및 결과 방향
< 경제적 요인 >
- 금리: 금리가 낮으면 대출금에 대한 부담감이 줄어들기 때문에 매매 수요가 증가 → 가격 상승
- 소득 수준: 국민 소득이 증가하면 → 실거주자들의 주택 구매력이 증가 → 가격 상승
- 인플레이션: 화폐 가치가 하락하면 → 화폐 가치 하락으로 인한 손실을 헷지 하기 위해 실물 자산인 부동산의 선호 증가 → 가격 상승
<수요와 공급 요인 >
- 주택 공급량: 주택 공급량이 부족하면 → 가격 상승, 주택 공급이 과잉이면 → 가격 하락 (부동산은 수요와 공급의 법칙에 매우 잘 적용되는 분야입니다)
- 인구 증가 및 이동: 특정 지역의 인구 유입이 증가하면 → 수요 증가 → 가격 상승, 반대로 특정 지역의 인구 유입이 감소하면 → 수요 감소 → 가격 하락
< 정부 정책 및 규제 >
- 세금 정책: 부동산 시장은 각종 세금이 많이 부과되는 자산이기 때문에 취득세, 보유세, 양도소득세 등의 변화에 따라 반응합니다. 세금이 높아질수록 매매를 주저하게 되어 → 가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 최근 다주택자에 대한 과세가 심한데 8.8%의 취득세로 인해 매매를 포기하는 사례가 많았습니다.
- 대출 규제: 부동산 구매에 있어 대출은 매우 중요합니다. 대출 없이 부동산 구매를 하는 경우는 거의 없기 때문입니다. 따라서 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제가 강화되면 구매력이 감소하여 → 가격 하락
< 입지 및 환경 요인 >
- 교통 인프라: 부동산에서 호재를 생각하면 교통 호재를 빠뜨릴 수 없습니다. 지하철 개통, 도로 확장 등 교통 여건의 개선이 있다면 → 가격 상승
- 학군: 강남 대치 및 목동, 상계동 등 교육 여건이 좋은 지역에 대한 선호도가 매우 높은 편입니다. 교육 인프라가 잘 구축될수록 → 가격 상승
- 생활 인프라: 최근 쓱세권의 말이 나올 정도로 주변의 생활 편리성을 매우 중시하는 경향입니다. 따라서 쇼핑몰, 병원, 공원 등 다수의 생활 편의시설이 존재하거나 추가된다면 → 가격 상승
< 시장 심리 및 외부 요인 >
- 투자 심리: 부동산이 상승할 것이라는 기대 심리가 강하면 투자 수요가 증가 → 가격 상승
- 해외 자본 유입: 몇 년 전에 제주도에 중국인 투자자가 많아짐에 따라 제주도 부동산의 가격 상승이 있었습니다. 이처럼 외국인의 국내 부동산에 투자가 증가하면 → 가격 상승
- 국제 경제 상황: 환율, 글로벌 경기 상황 등도 영향을 미칩니다.
2. 가장 핵심적인 요인 5가지와 이유
부동산 시장을 움직이는 가장 핵심적인 요인은 금리, 수요와 공급, 정부 정책, 입지, 사람들의 심리인 것 같습니다. 그 이유에 대해서도 간단히 설명해 보겠습니다.
(1) 금리
금리는 대출 비용과 매달 상환해야 하는 금액을 결정하는 핵심 요소로, 금리가 낮아지면 대출 부담이 줄어들어 부동산 수요가 증가합니다.
반대로 금리가 상승하면 대출 이자 부담이 커지면서 주택 구매력이 약해지고, 부동산 가격이 하락하는 경향이 있습니다.
(2) 수요와 공급
기본적인 경제 원칙인 수요와 공급 법칙이 부동산 가격에도 그대로 적용됩니다. 공급이 부족하면 가격이 오르고, 공급이 많으면 가격이 하락합니다. 특히, 서울, 홍콩 등의 도심지처럼 공급이 제한적인 지역에서는 지속적인 가격 상승이 발생할 가능성이 큽니다.
(3) 정부 정책 (세금 및 대출 규제)
부동산 시장은 정부의 규제에 따라 크게 영향을 받습니다.
부동산은 각종 세금이 많이 붙는 자산이기 때문에 매입부터 취득세 및 지방세 등이 필요하고, 매도했을 경우 양도세가 붙습니다. 가지고 있는 동안에는 재산세, 종부세가 있기 때문에 정부 정책이 매우 중요합니다. 직접적으로 비용이 나가고 투자자에게는 수익률이 낮아지기 때문입니다.
또한 대출 규제가 강화되면 집을 살 수 있는 사람들이 줄어들어 수요가 감소하고, 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 반대로 규제가 완화되면 수요가 늘어나면서 가격이 상승합니다.
(4) 입지 조건 (교통, 학군, 인프라)
부동산은 무조건 입지라는 말이 있을 정도로 "위치(location)"는 매우 중요한 요인입니다.
교통, 학군, 인프라, 즉 교통이 편리한 지역, 교육 환경이 좋은 지역, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역의 집값은 상대적으로 더 높게 형성됩니다.
(5) 시장 심리
마지막으로 사람들의 기대 심리가 지속되느냐, 꺽이느냐에 따라 시장은 많이 달라집니다. 거래 절벽이라는 말이 나올 정도로 거래가 위축되는 경우도 있었습니다.
사람들이 "집값이 계속 오를 것"이라고 믿으면 사려는 사람이 많아져 가격이 오르고, 반대로 "집값이 떨어질 것"이라는 인식이 강해지면 매수세가 줄어들어 가격이 하락합니다.
특히, 투자자들이 몰리는 경우, 부동산 가격이 단기간 급등하는 경우도 발생하는데, 최근 토지거래허가제가 폐지되면서 강남의 주요 아파트 단지에서는 매일 최고가를 경신하기도 했습니다.
이처럼 부동산은 정말 다양한 요인으로 영향을 받습니다. 혹자는 부동산이 흐르는 방향에서 역행을 해야 부자가 된다고 합니다. 모두가 경제가 어렵고 부동산 시장이 어려워질 거라고 할 때, 매입을 해야 한다는 겁니다. 저 역시 역행을 해서 성공한 사례이기는 하지만 투자는 항상 신중 또 신중해야 할 것입니다.