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2025년 은행 대출이 크게 바뀝니다. 이걸 놓치면 최소 몇 천 손해입니다. 특히 부동산 대출이 필요하시면 큰 금액의 대출이 실행되어야 하므로 아주 자세히 보셔야 합니다.
1. 대출 심사 기준 강화
부동산 매입 시 대출은 매우 중요한 요소입니다. 따라서 매년 바뀌는 대출에 대해 모른다면 부동산 매입 시 큰 손해를 볼 수 있습니다. 먼저 올해 달라진 대출 심사 기준부터 살펴보겠습니다. 2025년 7월부터는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 적용되어 대출 심사 기준이 더욱 엄격해집니다. 이는 금리가 상승되는 위험을 반영하여 대출받는 사람의 상환 능력을 평가하는 제도로, 스트레스 DSR로 인해서 실제 대출 가능 금액이 감소할 수 있습니다. 스트레스 DSR 3단계에서는 가산 금리를 1.5%로 적용하기 때문에 대출 가능 금액이 감소할 수 있다는 것으로 이해하시면 됩니다. DSR이 없던 시기에는 대출 금액이 지금보다 매우 높았습니다. 하지만 2018년 DSR 개념이 처음 도입되었고, 이제 은행에서는 대출을 원하는 사람의 소득을 파악해서 대출원금과 이자를 갚을 능력이 얼마나 있는지 판단하기 위해 DSR을 적용하기 시작했습니다.
예를 들어, 연소득 1억 원인 사람이 대출 기간 40년, 변동금리(4.59%) 기준으로 대출을 받으려고 할 때, 현재는 약 6억 2,200만 원까지 대출이 가능하지만, 스트레스 DSR 3단계가 적용된 7월 이후부터는 약 5억 9,800만 원으로 약 2400만 원 정도 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
2. 대출 한도 인하
2025년에는 각 은행별로 대출 한도를 조정하고 있으므로, 받고자 하는 대출의 목적과 금액을 고려해서 은행을 선별, 이용하는 것이 좋습니다. 무엇보다 대출은 은행을 여러 곳을 알아보고 내가 원하는 금액을 대출해 주는 은행인지 먼저 알아보는 것이 중요하고, 그중에서 금리가 가장 합리적인 은행을 선택해야 합니다. 각 은행별 대출한도가 어떻게 변경되었는지 알아보면 아래와 같습니다.
- 국민은행: 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도를 기존 2억 원에서 별도의 제한이 없는 것으로 변경하였습니다.
- 신한은행: 1 주택자에 한해 최대 1억 원까지 대출을 제공하며, 다주택자에 대해서는 대출을 실행하지 않습니다.
- 하나은행: 1 주택자에 대해서는 한도 제한이 없으나, 다주택자에 대해서는 대환 목적과 신규 대출을 합쳐 최대 1억 원까지만 대출을 제공합니다.
- 우리은행: 기존 1억 원이었던 한도를 2억 원으로 상향 조정하였으며, 전세보증금 반환 및 대환 목적의 경우 2억 원 이상도 대출이 가능합니다.
- 농협은행: 1 주택자에 대해서는 한도 제한이 없으며, 2 주택주택 이상 보유자에 대해서는 한도를 1억 원으로 제한합니다.
전반적으로 1 주택자에게는 보다 유리해진 점이 있고, 다주택자에게는 여전히 대출 문턱을 높게 해 놓은 것 같습니다. 또한, 타행 대환 용도의 대출에 대해서는 은행별로 정책이 다릅니다. 국민은행, 신한은행, 우리은행은 제한을 두지 않으나, 하나은행과 농협은행은 대면 채널에서는 제한을 두고, 비대면 채널에서는 대출을 제공합니다. 이처럼 은행마다 대출 제도가 다른 점을 꼭 염두에 두고 대출실행 은행을 선정해야 합니다.
3. 중도상환수수료 인하
2025년 대출자들에게 좋은 소식도 있습니다. 1월 13일부터 중도상환수수료가 개편되어, 대출을 조기에 상환할 때 부과되는 수수료가 인하되었습니다. 이 제도는 서민들의 부담을 줄이고 대출 상환을 좀 더 원활하게 유도하기 위한 목적으로 보입니다. 이 제도는 1월 13일 이후 신규대출 계약부터 적용됩니다. 기존 계약을 갱신하는 경우에도 적용되지만, 대출 계약의 주요 사항이 기존과 동일한 경우에는 적용되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 이전에는 중도상환 수수료의 산정 기준이 명확하지 않았으나, 이번 개편을 통해 은행의 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 등의 실제 들어가는 비용 내에서만 수수료를 부과하도록 규정이 강화되었습니다.
예를 들어, 주택담보대출을 고정금리로 받을 경우, 평균 1.43%에서 0.56%로 약 0.87% 하락할 것으로 보이며, 신용대출을 변동금리로 받을 경우, 0.83%에서 0.11%로 약 0.72% 포인트 하락할 것으로 보입니다.
하지만 아시는 것처럼 각 금융회사의 수수료율은 다르므로, 대출을 알아보실 때 해당 금융회사의 중도상환수수료율을 확인하시는 것이 중요합니다.
특히 새마을금고, 농협, 수협, 산림조합 등의 상호금융기관은 금융소비자 보호에 관한 법률 적용 대상이 아니므로, 해당 기관과의 대출 시에는 중도상환수수료 적용 여부를 별도로 확인하셔야 합니다