목차
1. 다가구 낙찰 시 주의 사항
부동산 경매에서 다가구주택을 낙찰받을 때는 일반 아파트나 단독주택과 달리 복잡한 법적, 행정적 절차를 거쳐야 한다. 특히, 세입자가 여러 명 존재할 가능성이 매우 높고, 세입자뿐만 아니라 여러 채권자가 존재해 권리관계가 복잡할 수 있으므로 신중한 접근이 필요하다. 가장 중요한 것을 다가구 낙찰 목적이다. 만일 매매가 비교적 쉽게 이루어지는 아파트나 부동산 규모가 작은 원룸 및 연립 같은 경우는 낙찰 후 인테리어 작업 후에 매도를 목적으로 하는 경우가 많지만, 다가구주택은 월세를 받는 목적으로 접근해야 한다. 만일 낙찰 후 바로 매도할 것을 계획한다면 빠른 시일 내에 목적달성을 하기 어렵다. 다가구주택의 매도는 보통 수년이 걸리는 경우가 많기 때문이다.
다가구주택을 입찰하기로 결정했다면 먼저 권리 분석을 철저히 해야 한다. 경매 대상이 되는 다가구주택의 경우, 소유자 외에도 다수의 세입자(임차인)가 존재할 수 있다. 따라서 등기부등본과 임차인의 권리관계를 면밀히 분석해야 한다.
- 선순위 임차인 여부 확인: 임차인이 대항력을 갖추고 있으면 낙찰자가 집주인의 지위를 승계하므로 보증금을 반환해야 할 의무가 생긴다.
- 전세권 설정 여부: 전세권이 설정된 경우, 해당 전세권자는 경락 이후에도 일정 기간 동안 권리를 주장할 수 있다.
- 근저당권 및 가압류 확인: 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인해야 한다.
입찰하기 전에 현장에서 점유자(임차인이나 소유자)를 직접 방문하여 거주 여부를 파악하는 것이 중요하다. 법원에 제출된 임차인 명부가 실제와 다를 수 있기 때문이다. 하지만 점유자와 통화하거나 방문하기 전에 반드시 임차인의 보증금이 배당을 통해 변제되는지 확인해야 한다. 배당을 받지 못하는 임차인의 경우, 낙찰자가 보증금을 승계받아야 할 수 있고, 배당 절차를 거쳐야 하는 임차인의 경우, 낙찰 후 배당 기일을 반드시 함께 체크해 주면 좋다. 배당을 받지 못하는 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 높아질 것을 예감할 수 있다. 또한 건물에 부착된 내용증명서, 공과금 고지서 등을 확인하여 세입자 정보를 추가 조사한다. 아파트와 비교해 적은 금액일 수 있지만 다가구주택에도 관리부가 부과되는데, 관리비 체납이 있을 수 있으니 확인이 필요하다.
이처럼 입찰하기 전에 직접 세입자들과 대화에 보고 보증금 반환 문제 및 명도 협조 여부를 파악한다. 이때 명도의 난이도가 어느 정도일지 감을 잡을 수 있다.
임장을 가서 점유자를 만나는 것도 중요하지만 건물의 하자 여부를 확인하는 것도 매우 중요하다. 다가구주택은 오래된 건물이 많고, 건물 상태가 좋지 않을 수 있다. 특히 10년 정도 된 건물은 옥상의 방수처리를 보수 공사해야 하는 경우가 많은데 옥상 방수는 큰 비용이 발생하기 때문에 인테리어 비용에 추가하여 예산을 짜야한다. 또한 각 방의 컨디션을 확인하고 지붕 누수, 배관 상태, 외벽 균열, 타일 깨짐 등의 여부도 함께 체크하자. 직접 눈으로 확인하고 점유자에게도 다시 한번 확인해 보는 것이 좋다.
또한 불법으로 증축된 곳이 있는지 확인해야 하는데, 법원에서 작성한 입찰기록을 확인하고, 건축물대장과 실제 건물이 일치하는지 확인하면 된다.
2. 낙찰 후 명도 과정
경매에서 다가구주택을 낙찰받은 후에는 기존 점유자를 내보내는 명도 절차가 필요하다. 이 과정은 원만한 협의가 가능할 수도 있지만, 강제집행까지 진행해야 하는 경우도 있으므로 철저한 준비가 필요하다. 1 가구의 아파트나 주택과 다르게 많게는 19 가구의 여러 가구를 명도해야 하므로 다가구주택에서는 명도가 매우 어려운 일이기도 하고 기간도 오래 걸릴 수 있다. 하지만 소유권 이전이 된 이상, 점유자는 언젠가 나갈 수밖에 없다.
먼저 협의가 우선이다. 낙찰 후 법원의 매각 허가 결정이 내려지면, 점유자(세입자 또는 소유자)와 협의하여 자진 명도를 유도하는 것이 가장 이상적이다. 입찰 전에 각 점유자의 입장 파악을 해 놓은 상태라면 좀 더 쉽게 접근할 수 있다. 점유자가 배당을 받아 이사할 계획이 있는지 확인하고 점유자가 배당을 받지 못해 보증금 반환을 요구한다면 이상비용 정도를 주면서 협의가 가능한지 확인한다. 이때 합의서가 적절히 이루어지면 반드시 명도일을 특정하고 합의서를 작성해야 한다. 합의서를 작성하지 않을 경우, 차후에 점유자가 마음이 바뀌어 또 다른 조건을 요구할 수 있으므로 합의서는 꼭 작성해야 한다. 점유자 중에는 다시 계약하고 계속 거주하기를 희망하는 경우가 있는데, 소유자의 경우에는 받아들이지 않는 것이 좋고, 세입자는 새로운 계약서를 작성해서 거주하게 해도 된다.
점유자가 자진해서 퇴거하지 않는다면 법적인 절차를 진행해야 한다. 점유자가 불법 점유를 지속하는 경우, 명도소송(인도명령, 강제집행)을 제기해야 하는데 소송 기간은 통상적으로 3~6개월이 소요된다. 명도에서 법적 절차까지 진행된다면, 낙찰자는 강제집행이 진행되는 동안 부동산 활용을 못하고 대출이자까지 지불해야 하는 상황이 되면서 큰 손해를 입을 수 있다. 이러한 경우를 대비해 소유권 이전을 신청할 때 법원에 인도명령을 미리 신청해 놓으면 강제집행의 시간을 줄일 수 있다. 강제집행을 신청할 때는 집행 비용(집행관 수수료, 이사비 등)이 발생한다. 집행 당일에는 집행관이 출동하여 강제로 점유자를 내보내고 집 내부의 물건을 처분한다. 이때 강제로 뺀 내부 물건들은 임의로 처분할 수 없으니, 물건 보관비용이 추가로 들어갈 수 있다. 물건을 처분하기 위해서는 기존 점유자가 처분하거나, 점유자와 합의해서 처분하거나(이때 문자로라도 대화 내용을 저장해 놓아야 한다), 법적절차를 또 밟아야 한다. 이러한 모든 것을 고려할 때 점유자와의 원만한 협의가 매우 중요하다. 약간의 명도비용(이사비용)이 들더라도 협의를 우선으로 해야 한다.
3. 다가구주택 낙찰 후 임대 가격
다가구주택은 수익성이 높은 물건이다. 임대료를 받아서 수익성을 높이고, 차후 시간이 지남에 따라 차액을 남기고 매도하면 또 한 번의 수익을 주기 때문이다. 여기서 목표 수익에 따라 임차인을 새로 찾는 것이 중요하다. 입찰 전에 조사했던 시세를 다시 한번 정확히 알아보고 부동산에 내놓아야 한다.
여기서 중요한 건 경매물건은 일반 부동산 물건보다 많은 금액을 대출받을 수 있는데, 전세 세입자를 구할 때는 이것이 걸림돌이 될 수 있다. 현실적으로 대출금액이 클 때는 세입자도 부동산 중개인도 반기지 않기 때문이다. 따라서 대출이 있을 경우 대부분 월세 세입자와 계약을 맺는 것이 좋다.
다가구주택을 경매로 낙찰받는 것은 높은 수익성을 가질 수 있지만, 임차인 관계와 명도 과정이 복잡하기 때문에 철저한 준비가 필요하다. 낙찰 전에 권리분석과 임차인 현황을 정확히 조사하고, 낙찰 후에는 점유자와 협의를 통해 원만한 명도를 유도하는 것이 중요하다. 만약 협의가 어렵다면 법적인 절차를 신속하게 진행하여 리스크를 최소화해야 한다.